2017-2018年度苏州酒店市场发展概况数据统计

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    一、苏州旅游住宿业宏观环境分析


    1.1宏观经济环境


    2014-2016年,苏州经济发展平稳上升,但受产业升级影响,增长率涨幅偏低;虽然苏州经济转型中致力将经济重心由制造业转到服务业,但其侧重点依旧是金融、现代物流、科技和信息服务等生产性服务业,因此,旅游业受GDP发展影响增速降低;酒店收入也和旅游业收入走势保持一致,甚至在2014年受政策影响呈现逆发展状况,但业内调整较快,2015年后回升。


     


    1.2苏州现有旅游资源

    再看以园林古城旅游著称的苏州旅游资源数据,在2017年当地共接待海内外旅游人次12264.57万。截至2017年,苏州共有27个4A级和6个5A级景区获得认证,其中5A级景区江苏最多。从区域分布来看,吴中区包含1个5A景区-太湖景区和9个4A景区,数量最多;苏州工业园区虽然只有金鸡湖景区一个景点,但该景点属于国内少数对外免费开放的5A级景区,且又是国家商务旅游示范区,对于游客的吸引力巨大。


     


    二、2017-2018年苏州酒店市场分析


    除了景区景点,苏州酒店分布特征根据行政区及商圈划分表现又有所不同。通过分析苏州中高端酒店市场在各个商圈的酒店价位分布和平均MCI指数,可为在营酒店和筹建待开业酒店提供定价参考,了解自身在市场的一个表现水平或预期需要达到的水平。


    2.1苏州现有酒店市场大小及酒店分析


    据迈点研究院(MTA)实时抓取携程网的不完全数据统计,苏州2017-2018年共有5302家酒店提供住宿,其中中高端酒店(四、五星酒店及四、五星标准酒店)327家。


    酒店行政区分布

    327家中高端酒店共分布在11个行政区,包含7个区和4个县级市。其中,吴中区由于面积较广且包含太湖景区、木渎古镇等多个旅游景区,并与市中心和金鸡湖地区交界,酒店市场体量庞大;而北部地区中高端酒店数量相对较低,相城区和太仓市最少,各为13家。


     


    商圈/景区分布


     


    此次监测的327家中高端酒店共涉及苏州20个主要商圈/景区。由于苏州景区较多且分布较广,同时下辖县级市较多,酒店整体分布较为分散。共有6个商圈/景区酒店总量超过13家(图4),占据苏州市中高端酒店市场的4成份额以上。其中,工业园金鸡湖商业区和太湖风景区成为最吸引酒店进驻的区域,尤其是金鸡湖地区成为近期苏州的发展热点,吸引了大量综合型酒店进驻;而张家港市虽然酒店总数与其他行政区相比不多,但其酒店基本集中在市中心区域,使其成为酒店分布较为密集的地区之一。


    价格分布


     


    从价格上来看,苏州中高端酒店价位跨度从180-1800元不等,主要集中在200-800元之间。酒店最密集的工业园区金鸡湖商业区和太湖风景区价位分别集中在350-850元和250-700元之间,同价位间的酒店竞争十分激烈。而这当中,太湖风景区内的酒店最高价格可以达到1800元左右,跨度较大。相比之下,石路商业区的价位则更为分散且整体偏低,多集中在200-550元左右,最高价格在850元左右。


    准备进入工业园区金鸡湖商业区的酒店需要做好充分的市场调查和自身的市场定位,对于酒店自身的市场宣传成本相较其他地区会偏高,且竞争者偏多;太湖风景区虽然酒店也十分密集,但其市场价位跨度较大,700-1500元的定价区域属于空白,可以考虑进入;石路商业街靠近留园,有一定的旅游资源,且与观前街接壤,同属苏州城市核心区域,酒店密度相较前两个区域更加稀疏,且酒店房价跨度偏低,有一定的进入空间。


    2.2 主要商圈/景区平均舆情指数分析


    酒店市场舆情情况一定程度上反应了该区酒店在整个苏州市的一个市场认知程度:舆情指数越高,市场认知范围越广,认知程度越深。而每个地区由于自身区域因素不同,整体的舆情指数也会有一定差异,各地区的平均指数水平能够给该地区的酒店市场运营提供一个参考指标,帮助其衡量自身的市场舆情水平。


    苏州市6个主要景区及商圈的平均舆情指数主要以工业园金鸡湖商业区为代表,在苏州当地的舆情指数相对较高。石路商业区和工业园区金鸡湖商业区由于其商业性质,市场需求庞大,吸引了大批高星级酒店进入,整体指数较高,超过37.0;虽然观前街地区(市中心)和太湖风景区拥有酒店数量在苏州市场名列前茅,但由于其点评指数较低,使这两个区域MCI指数均低于30.0。


     


    就点评指数而言,其走势与舆情指数基本一致,可以说苏州酒店的舆情指数很大程度上是由点评数和好评率决定的。工业园区金鸡湖商业区和石路商业区由于其市场内的酒店多为商务性质或综合型体量偏大的酒店,入住客群相应较多,点评数量和质量均高使其点评指数偏高;观前街地区(市中心)和太湖风景区虽然一个位于市中心,一个拥有旅游资源,但其市场内的小体量精品酒店甚至是独栋别墅酒店较多,客房数量不超过50间,同时又有许多新开酒店,历史点评数量偏低,导致其点评指数低迷,使其总体指数水平大幅下拉,形成指数洼地。


     


    从运营指数来看,苏州酒店运营指数整体低于1.5。其中,工业园区金鸡湖商业区和石路商业区市场内多为品牌酒店,更加重视市场宣传;市场内的单体酒店面对激烈的竞争,宣传也非常活跃。而太湖景区由于范围庞大,且多为单体自营民宿,酒店分布较为稀疏,竞争相较其他地区偏缓,使其对于市场宣传投入偏低。


     


    三、2017-2018年苏州酒店运营表现分析


    就酒店市场运营表现而言,除了平均房价和入住率,酒店的市场宣传和市场认知也是不可忽略的重要部分。迈点区域酒店舆情指数MCI中的运营指数数据一定程度上反应了各酒店在当地市场中的认知程度,同时为各酒店衡量自身在市场中的位置提供了一个参考依据。


    3.1 苏州星级酒店运营分析


    据国家文旅部监督管理司数据显示,苏州2010至2017年度三星级酒店房价变化不大,趋势基本平稳,维持在200元左右,2016年稍有提升达到221元,成为近年来最高房价;四星级酒店房价在2013年达到峰值,超过320元,之后受政策影响平均房价稍降,维持在300元左右,但在2017年达到近期峰值323元;五星级酒店平均房价整体趋势与四星级酒店类似但变化幅度更大,在500-550元间呈波动趋势,但在2016年跌破500元。


     


    就入住率而言,苏州酒店市场2010-2017年变化较大,三星级酒店在2010年占领市场入住率最高位置且达到其自身今年最高值58%,但整体处于低迷状态在45%-50%间波动;四星级酒店自2013年后稳步上升并在2014年入住率超过其他两个级别酒店成为市场最高水平,2017年达到最高值接近60%;五星级酒店入住率变化和四星级酒店大致一样,但在2013年后入住率由原来市场内领先水平降至第二,并被四星级酒店入住率水平压制至2017年但差距不大,也近60%。可以看出,在经历2011年的集体下滑后,2017年苏州星级酒店的平均出租率提升明显。


     


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